최근 한 고위 공직자가 본인 소유의 서울 대치동 다세대주택 '불법 증축' 논란으로 면직 처분을 받는 사건이 발생했습니다. 2014년에 매입한 40억 원대 다세대주택의 1층 계단실과 주차장 일부를 원룸으로 개조해 임대 수익을 올렸다는 것이 논란의 핵심입니다.
부동산 시장, 특히 다세대주택이나 다가구주택 밀집 지역을 가보면 이런 불법 개조 사례를 심심치 않게 찾아볼 수 있습니다. 도대체 무엇이 문제이길래 고위 공직자조차 징계를 피하지 못했으며, 왜 이런 불법 건축물들은 속 시원하게 근절되지 않는 것일까요? 오늘 '경제적 자유'에서는 수익형 부동산 투자자가 반드시 알아야 할 불법 증축의 실태와 그 이면을 철저히 분석해 보겠습니다.
1. 사건의 재구성: 도대체 무엇을 위반했는가?
각종 기사나 언론보도등의 사례에서 나타난 "계단실 및 주차장 일부를 원룸으로 개조한 행위"는 명백한 '건축법' 및 '주차장법' 위반입니다. 구체적으로 다음과 같은 중대한 문제들을 발생시킵니다.
무단 용도변경 및 증축 (건축법 위반): 건축물대장상 '공용 공간(계단실)'이나 '주차장'으로 명시된 곳을 주거용 방(원룸)으로 불법 개조하는 행위입니다. 이는 국가가 정해둔 해당 필지의 건폐율(대지면적 대비 건축면적 비율)과 용적률(대지면적 대비 건축물 총면적 비율)을 무단으로 초과하는 엄연한 범법 행위입니다.
주차장법 위반: 법정 주차 대수를 맞추기 위해 조성해 둔 필로티 주차장 공간을 벽으로 막아 방으로 만들면, 세대수는 늘어나는데 주차 공간은 오히려 줄어드는 최악의 주차난을 유발합니다.
치명적인 소방 및 안전 문제: 계단실은 화재 발생 시 입주민들이 대피해야 하는 유일한 '생명줄'입니다. 이곳을 개조해 방을 만들면 대피로가 좁아지거나 막혀 대형 참사로 이어질 수 있습니다.
2. 왜 근절되지 않을까? 단속의 3가지 사각지대
이러한 불법 건축물은 적발 시 원상복구 명령과 함께 막대한 이행강제금이 부과됩니다. 그럼에도 불구하고 대한민국에서 불법 증축이 판을 치는 이유는 '단속의 한계'와 '경제적 이익'이 맞물려 있기 때문입니다.
① 벌금보다 월세 수익이 더 크다 (솜방망이 처벌)
가장 근본적인 이유는 '돈'입니다. 과거에는 적발되더라도 부과되는 '이행강제금'보다 원룸을 하나 더 만들어 받는 '월세 수익'이 훨씬 컸습니다. 이행강제금을 1년에 200만 원 내더라도, 월세로 1년에 1,000만 원을 벌면 남는 장사라고 생각하는 건축주들이 많았던 것입니다. (현재는 법이 개정되어 이행강제금 부과 횟수 제한이 폐지되고 금액이 강화되었으나, 여전히 꼼수는 존재합니다.)
② 내부 개조의 은밀함 (행정 인력의 부족)
외부로 돌출된 옥탑방 불법 증축은 항공 사진 등으로 적발하기 쉽습니다. 하지만 기사 속 사례처럼 건물 1층 필로티 안쪽이나 내부 계단실을 개조하는 일명 '방 쪼개기'는 밖에서 육안으로 확인하기가 거의 불가능합니다. 전국에 수백만 채의 다세대주택이 있는데, 한정된 구청 공무원 인력으로 집집마다 문을 열고 들어가 조사하는 것은 물리적으로 불가능합니다.
③ 세입자의 묵인과 폭탄 돌리기
불법 증축된 방에 사는 세입자들은 대체로 주변 시세보다 저렴한 보증금과 월세 때문에 불법인 줄 알면서도, 혹은 전혀 모른 채 묵인하고 거주합니다. 또한, 건물주가 건물을 매도할 때 매수자에게 불법 사실을 숨기거나 "단속에 걸려도 이행강제금보다 수익이 높다"며 감언이설로 유혹하여 일명 '폭탄 돌리기'를 하는 경우도 허다합니다.
3. 수익형 부동산 투자자를 위한 치명적 리스크 경고
언론보도등의 고위 공직자의 해명처럼 "매입할 때 미등록 건축물인 줄 몰랐다"는 변명은 법 앞에서 전혀 통하지 않습니다. 불법 건축물에 대한 법적 책임(이행강제금 납부 및 원상복구 의무)은 불법 행위를 한 전 주인이 아니라 '현재의 소유자'에게 있기 때문입니다.
만약 부동산 초보자가 경매나 일반 매매로 이러한 불법 증축 다세대주택을 매입한다면 어떤 일이 벌어질까요? 어느 날 갑자기 구청에서 '위반건축물' 딱지가 붙고, 매년 수백만 원에서 수천만 원의 이행강제금이 청구됩니다. 게다가 원상복구를 하려면 안에 살고 있는 세입자를 내보내고 철거 공사까지 해야 하므로 엄청난 금전적, 정신적 타격을 입게 됩니다. 위반건축물로 등재되면 시중 은행의 전세자금대출도 막혀 새로운 세입자를 구하는 것조차 불가능해집니다.
4. 맺음말
수익형 부동산 투자의 핵심은 '하이 리스크 하이 리턴'이 아니라, '리스크의 완벽한 통제'입니다.
다세대주택이나 다가구주택을 매입할 때는 주변보다 유독 수익률이 높다고 덜컥 계약해서는 안 됩니다. 반드시 정부24 사이트에서 '건축물대장'을 발급받아 우측 상단에 노란색으로 [위반건축물] 표시가 있는지 확인해야 합니다. 또한, 현장을 직접 방문하여 건축물대장상의 도면과 실제 가구 수, 층별 구조가 정확히 일치하는지 꼼꼼히 대조하는 임장 과정이 필수적입니다.
눈앞의 달콤한 월세 수익에 눈이 멀어 평생 모은 자산을 불법 건축물이라는 시한폭탄과 맞바꾸는 우를 범하지 않으시길 바랍니다.
[본 포스팅은 언론 보도된 경제/부동산 이슈를 바탕으로 작성된 분석 칼럼입니다. 부동산 투자 판단 및 법적 책임에 대한 부분은 반드시 공인중개사 및 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.]
